Почему инвестировать в недвижимость Дубая выгодно
Первый факт. Дубай недооценённый рынок.
Это статистика от крупного европейского банка UBS. Он создаёт индекс, который называется Global Real Estate Bubble Index 2022, информация за октябрь месяц. Это оценка 25 крупнейших городов мира по стоимости жилья и «перегретости» или недооцененности рынка. Она анализирует доходы граждан, стоимость аренды, покупательскую и платёжную способность населения. По их оценку Дубай находится на 24 месте и является одним из самых недооценённых рынков мира. Поэтому «перегретой» цены здесь точно нет.
Второй факт. Низкая цена за квадратный метр.
Средняя цена квадратного метра недвижимости в Дубае 7 000 долларов. И за эти деньги вы приобретаете не голые стены в бетоне, все квартиры сдаются с чистовой отделкой.
Третий факт. Высокий уровень жилых комплексов.
В обязательном порядке на каждую квартиру выделяется машиноместо. А если в квартире две-три спальни, то парковочных мест будет несколько. И также в каждом ЖК есть тренажёрный зал, который входит в обслуживание дома. Бассейн, зоны с коворкингами и местами для отдыха и развлечений. И речь не про дорогущий ЖК. Это базовая наполняемость каждого проекта. И это адекватная цена за тот уровень жилья и сервиса, который вы получаете. И что не менее важно. Это вполне небольшая цена с учётом доходов и уровня жизни граждан. Вообще уровень жизни в Дубае сильно выше, продуманнее что ли. Потому что, то, что в Питере или Москве считается нереальной премиалкой, в Дубае считается нормой. Ну а премиалка в Дубае такая, что лучшие пятизвёздочные гостиницы позавидуют.
Четвёртый факт. Приток покупателей со всего мира, а не только стран СНГ.
Безусловно, за 2022 год был приток граждан СНГ. Но рынок Дубая привлекателен для всех стран и народов. Большую покупательскую способность здесь занимают граждане Индии, Китая, Великобритании, Пакистана и США. Русскоговорящих покупателей здесь не более 15% от всего рынка. Хотим обратить внимание, что речь идёт не только о граждан России, а о всех русскоговорящих. А это также и граждане Белоруссии, Украины и Казахстана. Поэтому рынок не ощутил сильного притока покупателей за 2022 год. Это не 100 рынка и даже не 50%, это чуть меньше 1/7 части всего рынка. Пятый факт. Понятные и рентабельные стратегии инвестора.
Рынок недвижимости Дубая действительно очень активный. Поэтому здесь хорошо работает инвестиция в недвижимость на 6-12 месяцев. Есть разные спекулятивные стратегии, о которых далее расскажем.
Первая стратегия. Покупка квартиры на предстарте за несколько месяцев с возможностью перепродать уже после официального старта продаж. И выход их проекта по переуступке примерно через полгода. Плечо сделки шесть месяцев.
Вторая стратегия. Покупка квартиры с целью перепродажи через год. Когда у застройщика не остаётся вариантов, а сам объект начинает набирать популярность. Есть очень удачные и популярные объекты, где люди буквально вылавливают переуступки. Причём вылавливают не только те, кто собирается оставить эту квартиры себе для жизни или сдачи в аренду, но и так называемые повторные инвесторы, которые покупают не у застройщика, а у физлица с действующей рассрочкой. Плечо такой сделки 12 месяцев.
Третья стратегия. Это покупка на начальном этапе строительства и продажа за несколько месяцев до сдачи дома. Плечо такой сделки 2-3 года. Она менее доходная нежели предыдущие, потому что вы замораживаете деньги на довольно долгий срок. И, как правило, за весь этап строительства дома выплачиваете большую часть рассрочки, т.е. больше вкладываете. На ней тоже можно зарабатывать, но здесь больше вложенных денег и времени. Если в первых двух случаях на вложенные средства можно заработать 25-40% годовых, то здесь доходность будет 15-20%. Вообще эта стратегия меньше всего подходит для Дубая, хотя многие продавцы с нами не согласятся. Рынок очень быстрый и активный, и за 2-3 года можно прокрутить деньги два, три или даже четыре раза и в итоге заработать сильно больше.
Шестой факт. Отсутствие подоходного налога.
Очень важное преимущество рынка в том, что в Дубае нет подоходного налога. Сколько бы вы не заработали с продажи квартиры, налог вам платить не нужно. Налог вы платите единоразово — 4% от всей цены квартиры. Заплатить его нужно при регистрации сделки отдельным платежом. И при последующей смене собственников тоже нужно платить налог. Другими словами, человек, который купит у вас квартиру тоже заплатит 4%. За несколько лет государство может получить с одной квартиры 2-3 фиксированных налога. Именно по этой причине активность рынка необходима государству. Многие крупные застройщики, в том числе EMAAR, MERAAS, NAKHEEL, и DUBAI PROPERTIES полностью или частично принадлежат государству. Седьмой факт. Застройщик не может поднимать цены.
Очень важно и интересно, застройщики в Дубае не могут поднимать цену на квартиру, т.е. спекулировать на цене. Если квартира вышла в продажу за 1 000 000 дирхам, то она будет стоить столько до тех пор, пока её не купят. Вспомните отечественный рынок. У нас в основном системное повышение стоимости. Если продаётся одна квартира по стояку, весь стояк в этом доме повышается в цене на несколько процентов. Новостройка в Дубае стоит дешевле, чем вторичка. Застройщики не выходят с бешеной ценой. Хотя среди частных компаний не так давно стали появляться такие проекты. Где цена изначально высокая и ни о каком заработке речи быть не может. Конечно, такие проекты не предлагаем для инвестиций. Восьмой факт. Очень выгодные беспроцентные рассрочки (payment plan).
Дело в том, что в Дубае нет возможности приобретения квартиры с ипотечным плечом. Ипотека доступна только для граждан ОАЭ, а также для резидентов страны. И то банки резидентам выдают ипотеку только на готовое или почти готовое жильё. В общем ипотеки здесь не пользуются популярностью. Да и они не нужны, потому что здесь нереально крутые рассрочки.
Payment plan (план платежей) у каждого застройщика свой. И даже на каждый жилой комплекс или корпус он может быть индивидуальным. Самое главное, что вы должны знать о рассрочках это то, что вы можете внести 30% от цены квартиры, для того чтобы её продать и выйти из проекта. Продавать квартиру с действующей рассрочкой здесь разрешено. И 99% сделок в строительстве проходят именно так. То есть ваша рассрочка переходит на нового владельца, а вы забираете вложенные средства и свою прибыль.
Девятый факт. Использование криптовалюты.
Дубай рай для криптовалюты. Здесь можно расплатиться криптой за сумку, автомобиль и, конечно же, за квартиру. Вообще Арабские Эмираты очень любят IT-сферу, а IT-сфера любит их.
Всё это делает рынок Дубая активным, прогрессивным, растущим и интересным для государства и инвесторов со всего мира. Здесь можно хорошо зарабатывать, по крайней мере ещё несколько ближайших лет. В 2014 году было падение цен. Рынок Дубая тогда поймал безумный хайп, цены взлетели, а затем обвалились. Так вот сейчас цена квадратного метра ниже на 25%, чем была в 2014 году на пике. При том, что экономика, покупательская способность и перспективы города были в разы ниже. В ближайшие несколько лет этот рынок будет в активном росте.